《北沿江鐵路（通州段）工程房屋征收補償方案》（征求意見稿）于2024年6月3日至2024年7月3日公開征求意見，期間共收到1份公眾意見，經組織會商，現將根據公眾意見修改的情況公布如下：
1. 將第八條“對其他項目的補償”中“（五）各類房屋建筑結構、等級評估標準及裝飾裝潢、附屬設施補償標準按《通州區國有土地上房屋征收補償評估技術細則》（通政規〔2021〕2號）執行?！毙薷臑椤案黝惙课萁ㄖY構、等級及裝飾裝潢、附屬設施補償參考《通州區國有土地上房屋征收補償評估技術細則》（通政規〔2021〕2號）等規定，由相應房地產評估機構的注冊房地產估價師根據評估對象和當地市場狀況評估確定?！?/p>
2. 將第十條修改為：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換；但使用被征收房屋所從事的生產經營活動不符合國家、省產業政策，房屋征收后不允許恢復原生產經營活動的，按照國家、省產業政策調整相關規定執行?！?/span>
“被征收人選擇房屋產權調換的，征收人提供位于南通市通州區石港鎮石西村社區9、17、18組江蘇融暉實業有限公司（原江蘇海闊置業有限公司）建造的標準廠房相應面積進行產權調換，用于產權調換房屋的價值由征收項目選定的同一房地產評估機構評估確定；被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差價由被征收人與征收實施單位進行計算、結清?！?/p>
特此公告。
附件：北沿江鐵路（通州段）工程房屋征收補償方案（修改稿）
南通市通州區人民政府
2024年9月5日
附件
北沿江鐵路（通州段）工程
房屋征收補償方案
（修改稿）
因北沿江鐵路（通州段）工程建設需要，北沿江鐵路（通州段）工程范圍內房屋擬列入征收范圍。為了規范房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本方案。
一、征收工程概況
（一）征收范圍：對北沿江鐵路（通州段）工程征收紅線范圍內南通市通州區飛宇紡織有限公司、南通玉德紡織品拖漿有限公司、南通旭立毛紡織有限公司國有土地上的房屋實施征收（具體范圍詳見征收紅線圖）。
（二）征收相關人
1. 征收人：南通市通州區人民政府
2. 征收部門：南通市通州區住房和城鄉建設局
3. 征收實施單位：南通市通州區興仁鎮人民政府
4. 被征收人：（1）南通市通州區飛宇紡織有限公司；（2）南通玉德紡織品拖漿有限公司；（3）南通旭立毛紡織有限公司
二、征收補償適用和參照依據
（一）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；
（二）住建部關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知（建房〔2011〕77號）；
（三）關于印發江蘇省貫徹實施《國有土地上房屋征收與補償條例》若干問題規定的通知（蘇政發〔2011〕91號）
（四）關于印發《通州區國有土地上房屋征收補償評估技術細則》的通知（通政規〔2021〕2號）；
（五）關于印發《通州區國有土地上房屋征收相關補助標準規定》的通知（通政規〔2021〕3號）；
（六）關于印發《通州區企業拆遷與補償辦法》的通知（通政規〔2021〕4號）；
（七）其他與征收相關的文件規定。
三、征收實施步驟
（一）組織對征收范圍內房屋的權屬、用途、建筑面積等情況進行調查登記。對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理，并公布調查結果；
（二）公布征收補償方案，征求公眾意見；
（三）區政府作出征收決定并公告；
（四）選定評估機構；
（五）公示初步評估結果；
（六）送達評估報告；
（七）簽約、交房；
（八）拆除房屋；
（九）如在規定期限內未能達成協議，將依法申請作出征收補償決定。
四、房屋性質認定及分類
（一）房屋性質認定以房屋所有權證書表明的用途為準。房屋所有權證書未標明用途或標明的用途與建設工程規劃許可證記錄的用途不一致的，以建房審批手續或征收時經有權部門確認的用途為準；
（二）被征收房屋一般分為住宅房屋和非住宅房屋；非住宅房屋又分為非住宅營業用房、非住宅非營業用房。
五、合法面積認定
（一）合法建筑面積的認定
對于已登記的被征收房屋，其合法建筑面積一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照資規局、住建局等部門會商并提交區政府批準的認定、處理結果進行評估。
（二）合法土地使用面積的認定
1. 被征收房屋的合法土地使用面積、性質、用途按被征收人持有的土地權屬證書及產權檔案記載為準。
2. 不能提供土地權屬證書或對土地面積有異議的，合法土地使用面積由資規部門審核確認。
（三）各類房屋面積的確認，以相關書證結合測繪機構實測的建筑面積進行認定。
六、對被征收房屋的補償
（一）對認定為合法建筑的房屋，由注冊房地產估價師根據評估對象和當地房地產市場狀況，通過分析，選用適當的評估方法對其房屋價格評估確定。
（二）企業具有合法土地使用權，其地面建筑物未辦理產權書證但取得施工許可證的部分，在規定期限內配合拆遷完成簽約、騰空搬遷的可視同合法建筑評估補償；超出規定期限未簽約的，仍按無證房處理。
（三）企業具有合法土地使用權，或持有自然資源和規劃局批準使用集體建設用地證件或批復的，在規定期限以內配合拆遷完成簽約、騰空搬遷的，對在取得規劃許可證后其未辦理或未取得施工許可證等手續的主體部分（如有明確容積率設計要點的，按設計要點結合現狀的辦法計量；沒有明確容積率設計要點的，按容積率不超過1的辦法計量），可參照合法建筑給予補償，其中房屋重置成新價按90%計算評估補償；超出規定期限未簽約的，仍按無證房處理，不予補償。
（四）對于違章建筑、逾期的臨時建筑、應拆未拆的房屋，不予補償，在規定期限內配合征收的，給予適當補助，在規定期限內不能達成協議的，依法實施拆違。對未超過批準期限的臨時建筑，按剩余使用期限分攤的建造成本給予補償。
七、對被征收土地的補償
土地補償根據企業合法的土地使用權面積，由注冊房地產估價師根據評估對象和當地房地產市場狀況，通過分析選用適當的評估方法對其土地價格評估確定。
凡企業取得國有土地出讓、租賃合法使用手續的，其土地價值分別按國有出讓土地使用權價格的100%、15%評估補償；取得國有土地劃撥手續的，按國有出讓土地使用權價格的60%評估補償；具有集體建設用地合法使用手續的，按國有出讓土地使用權價格的35%給予評估補償。
企業違規租用鎮、村組集體土地的，不予補償。
八、對其他項目的補償
（一）搬遷補助費
對非住宅房屋，按下列標準執行：
房屋用途 |
計量單位 |
補助標準（元） |
商業營業用房 |
平方米 |
60 |
生產用房 |
平方米 |
50 |
辦公用房 |
平方米 |
40 |
倉儲用房 |
平方米 |
40 |
（二）停產停業期限、補助費標準
1. 給予停產停業損失補償的被征收房屋應當同時符合以下條件：
（1）具有土地、房屋權屬證明，或者經有關部門依法認定為合法建筑的；
（2）被征收房屋作為生產經營場所的，經營者應當持有合法、有效的工商營業執照、稅務登記證以及其他有關許可證件；
（3）因房屋被征收造成停產停業損失的。
2. 因征收非住宅房屋造成停產停業損失的，由征收當事人按下列規定協商確定停產、停業補助費，以一次性經濟補償的方式給予補助：
（1）征收非住宅非營業用房造成被征收企業停產的，根據企業征收前三年月平均效益（企業所得稅年終匯算清繳申報表中稅前利潤，其中納稅調整事項不予考慮），確定月平均補償額。其中，造成部分停產的，經濟補償不超過3個月；造成全部停產的，經濟補償不超過6個月；或對被征收房屋認定的合法建筑面積按每平方米100元的標準確定補償額。協商不成的，根據企業征收前三年月平均效益，按上述時間規定給予一次性經濟補償。
（2）對沒有被認定為合法建筑，但實際用于生產經營的非住宅房屋，在協議期內配合征收的給予其地面建筑物主體部分每平方米60元的停產停業一次性綜合補償。
（3）擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。
（三）凡房屋征收中涉及機械設備及配套設備等需特殊專業性技術評估的，房地產估價機構可委托有資格從事該類業務的機構協助估價，并在估價師聲明中予以說明。對可移動的被估價資產，按拆卸、運輸、安裝、調試費用給予一次性評估補償，補償標準不超過機械設備賬面原值的20%；如不能提供賬面原值依據，則補償標準不超過重置原值的20%，具體補償數額由估價機構按實評估確定。對不可移動的（即破壞性拆除的）被估價資產，按重置成本評估其現值扣減殘值后補償，殘值在估價報告中明確。補償后機械設備由
企業自行處理。
（四）生產型企業因房屋被征收需要對職工進行處置的，根據企業繳納社會保險的實際在冊、在崗人員，按區人力資源和社會保障局當年公布的社會保險最低繳費標準或企業前五年度實際繳納標準的平均值，確定月平均補助額。按實際年限確定補助月份，其中繳納不足1年的按1年計算。
（五）各類房屋建筑結構、等級及裝飾裝潢、附屬設施補償參考《通州區國有土地上房屋征收補償評估技術細則》（通政規〔2021〕2號）等規定，由相應房地產評估機構的注冊房地產估價師根據評估對象和當地市場狀況評估確定。
（六）獎勵措施
企業如在規定時間內簽訂協議、騰空交房的，按認定的合法建筑面積給予獎勵，搬遷獎勵標準最高為每平方米250元，簽訂協議后不能按時交房拆除的，扣除搬遷獎勵。
九、拆遷設有抵押權的企業，抵押人與抵押權人應當就抵押權及其擔保債權的處理問題進行協商，并向實施主體提交有關書面協議，向抵押登記部門辦理抵押注銷手續后，方可取得補償款。抵押人與抵押權人達不成協議的，被拆遷企業的補償款由實施主體向公證機關辦理提存公證，并通知抵押權人。相關費用由企業承擔。
十、被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換；但使用被征收房屋所從事的生產經營活動不符合國家、省產業政策，房屋征收后不允許恢復原生產經營活動的，按照國家、省產業政策調整相關規定執行。
被征收人選擇房屋產權調換的，征收人提供位于南通市通州區石港鎮石西村社區9、17、18組江蘇融暉實業有限公司（原江蘇海闊置業有限公司）建造的標準廠房相應面積進行產權調換，用于產權調換房屋的價值由征收項目選定的同一房地產評估機構評估確定；被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差價由被征收人與征收實施單位進行計算、結清。
